Thị trường bất động sản (BĐS), các đường bay quốc tế đến Việt Nam được khôi phục đã mang đến những tín hiệu tích cực cho thị trường BĐS công nghiệp đầu năm 2022. Để chuẩn bị đón nhà đầu tư nước ngoài cũng như đáp ứng nhu cầu phục hồi sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp trong nước, nguồn cung khu công nghiệp (KCN) tăng đáng kể.

Hàng loạt khu công nghiệp tỉ đô

Cụ thể, VSIP Group vừa khởi công KCN VSIP III vào cuối tháng 3-2022 trên diện tích khoảng 1.000 ha tại xã Hội Nghĩa, thị xã Tân Uyên và xã Tân Lập, huyện Bắc Tân Uyên (tỉnh Bình Dương). Đây là dự án thứ ba mang thương hiệu VSIP tại Bình Dương và là dự án thứ 11 của VSIP Group tại Việt Nam.

Đến nay, 31 tập đoàn, công ty trong và ngoài nước đã quan tâm tìm hiểu khả năng phát triển sản xuất tại VSIP III - Bình Dương, tương đương 176 ha đất công nghiệp và 1,8 tỉ USD vốn đầu tư dự kiến. Đáng chú ý, VSIP III được thiết kế để tích hợp công nghệ thông minh trong các hoạt động, từ việc sử dụng năng lượng, nước, chất thải đến quản lý giao thông và an ninh.

Các chuyên gia phân tích của Công ty Chứng khoán SSI (SSI Research) nhận định trong năm 2022, nhu cầu thuê đất KCN vẫn tăng mạnh do dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam. Nhu cầu thuê đất tại các KCN sẽ phục hồi trong năm 2022 khi các hợp đồng ghi nhớ đã ký trong năm 2021 sẽ được hoàn tất trong năm 2022. Bên cạnh đó, các dự án hạ tầng như dự án cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, Dầu Giây - Phan Thiết, cao tốc Bắc - Nam, cảng Thị Vải - Cái Mép, cảng Gemalink sẽ tạo giao thông thuận tiện kết nối các KCN.

Hay mới đây, Công ty CP Tập đoàn đầu tư phát triển KCN - đô thị Đại An cùng với các nhà đầu tư Ấn Độ đã chọn được địa điểm đầu tư phát triển dự án TP công viên dược phẩm quốc tế tại Hải Dương với quy mô 960 ha, tổng mức đầu tư 10-12 tỉ USD. Dự án sẽ là địa điểm quy tụ nhiều hãng dược nổi tiếng trên thế giới đến đây nghiên cứu và sản xuất. Tại đây, các sản phẩm được sản xuất ra sẽ phục vụ cho việc xuất khẩu không chỉ trong khu vực và còn đến các thị trường khó tính như Mỹ, Nhật Bản, châu Âu...

Công ty CP Công nghệ Viễn thông Sài gòn (Saigontel), một thành viên thuộc Tập đoàn Đầu tư Sài Gòn cùng với VinaCapital và Công ty Aurous (Singapore) cũng vừa ký biên bản ghi nhớ hợp tác đầu tư dự án tổ hợp công nghiệp đô thị 700 ha tại tỉnh Bắc Giang. Tổng giá trị đầu tư dự án dự kiến lên đến 2,5 tỉ USD.

Các công ty trong nước cũng công bố đầu tư các dự án mới như Công ty CP Đầu tư kcn Vinhomes mới đây đã đề nghị làm chủ đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật dự án cụm công nghiệp tại TP Móng Cái, Quảng Ninh. Công ty CP Phát triển BĐS Phát Đạt đã thành lập công ty con là Công ty CP Đầu tư và phát triển KCN Phát Đạt với vốn điều lệ hiện nay 3.000 tỉ đồng.

Không lo bội thực cung, chỉ lo thiếu nhân lực

Trước lo ngại bội thực nguồn cung KCN khi số lượng KCN mới mở tại nhiều địa phương tăng mạnh, TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, cho rằng không lo vì quy hoạch KCN có kế hoạch, quy định chặt chẽ. Lý giải số lượng KCN mới tăng, TS Khương cho rằng nguyên nhân do dịch bệnh COVID-19 kéo dài, dồn nén quá lâu giờ mới mở. Ngoài ra, sự tăng trưởng tích cực của nền kinh tế Việt Nam thu hút nhà đầu tư cũng đã tạo điều kiện cho BĐS công nghiệp bùng nổ những tháng đầu năm 2022.

Tuy nhiên, theo TS Khương, để thu hút “đại bàng” là các tập đoàn đa quốc gia thì Việt Nam không chỉ cần có các KCN quy mô lớn mà còn phải làm tốt nhiều yếu tố về hạ tầng giao thông và hạ tầng logistics như chuỗi cung ứng, kho bãi, cảng biển, thủ tục hành chính…

“Đặc biệt, các địa phương, các doanh nghiệp Việt Nam cần chuẩn bị tốt nguồn nhân lực chất lượng cao, chuyên môn, tay nghề cho các ngành nghề lĩnh vực công nghệ cao. Vì hiện nay các KCN thực hiện đúng chủ trương của Chính phủ là ưu tiên những nhà đầu tư vào các lĩnh vực tạo ra sản phẩm có hàm lượng công nghệ và chất xám cao, không chọn lĩnh vực thâm dụng lao động” - TS Khương nói.

Ông David Jackson, CEO Colliers Việt Nam, cho rằng Việt Nam cần đổi mới mô hình phát triển KCN theo hướng sinh thái. Mô hình này sẽ đóng vai trò quan trọng trong chiến lược phát triển bền vững nói chung, giúp giảm khai thác tài nguyên, hạn chế ảnh hưởng đến môi trường trong khi vẫn không ảnh hưởng đến hiệu suất của các doanh nghiệp. Ngoài ra, môi trường này cũng sẽ đóng góp tích cực vào nỗ lực chống biến đổi khí hậu của Việt Nam và toàn cầu.

Các bước đi cụ thể có thể thực hiện là nâng cao năng lực chuyển giao công nghệ của doanh nghiệp, ứng dụng công nghệ tiên tiến và hạn chế phát thải tối đa và thí điểm chuyển đổi trước một số KCN theo mô hình KCN sinh thái để rút ra cách làm hiệu quả nhất.

Theo ông David Jackson, các KCN cần tạo được sự liên kết với nhau để phát triển chuỗi sản xuất hàng hóa, logistics. Từ đó, nâng cao tính cạnh tranh của sản phẩm, hạ giá thành sản xuất, nâng cao sự bền vững của cả nền công nghiệp.•

Giá cho thuê đất KCN Việt Nam thấp hơn Thái Lan, Indonesia

Theo báo cáo ngành BĐS KCN trong năm 2022 của SSI Research, giá đất KCN ở Việt Nam vẫn ở mức thấp so với các nước trong khu vực, thấp hơn 20%-33% so với Indonesia và Thái Lan.

Theo Colliers, giá thuê tại các trung tâm KCN như Bogor - Sukabumi, Tangerang và Bekasi ở Indonesia cao hơn 42%-51% so với các trung tâm KCN tại Việt Nam như Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh và Hải Phòng.

Tuy nhiên, SSI Research dự kiến giá thuê đất KCN tại Việt Nam ước tính tăng 8%-9% tại miền Nam và 6%-7% tại miền Bắc vào năm 2022. Sự khan hiếm về nguồn cung KCN tại TP.HCM và Hà Nội diễn ra trong bối cảnh nhu cầu đất công nghiệp, nhà xưởng và kho bãi tăng cao là nguồn cơn khiến cho giá thuê BĐS công nghiệp không ngừng gia tăng.