Các KCN sắp thành lập này gồm: KCN Cẩm Mỹ (huyện Cẩm Mỹ) với diện tích 300ha; KCN Phước Bình (huyện Long Thành) có diện tích 190ha và KCN Gia Kiệm (huyện Thống Nhất) có diện tích 330ha.

Theo thông tin từ Ban Quản lý các KCN Đồng Nai, các KCN hiện hữu trên địa bàn đang còn khoảng 1.300 ha đất chưa được cho thuê, nhưng diện tích đất còn lại này đa số đang còn trong giai đoạn bồi thường, giải phóng mặt bằng do người dân chưa đồng thuận về giá bồi thường.

Chưa dừng lại ở việc thành lập thêm 3 KCN, theo đề xuất của các địa phương, tỉnh Đồng Nai cũng đã xem xét, chấp thuận việc cho điều chỉnh mở rộng thêm 3 KCN, gồm: KCN Dầu Giây (Thống Nhất) thêm 75ha; KCN Long Khánh (TP Long Khánh) thêm 500ha và KCN Tân Phú (Tân Phú) thêm 170 ha. Ngoài ra, trong giai đoạn 10 năm sắp tới, Đồng Nai cũng dự kiến bổ sung thêm một loạt các KCN với tổng diện tích lên đến 4,3 nghìn ha. Trong đó huyện Long Thành dự kiến bổ sung thêm 4 KCN với diện tích khoảng 2,5 nghìn ha; các huyện Thống Nhất, Cẩm Mỹ, Nhơn Trạch và TP Long Khánh mỗi địa phương bổ sung thêm 1 KCN.

Một góc khu công nghiệp đang hoạt động ở Đồng Nai

Dù làn sóng dịch chuyển đầu tư sang Việt Nam và xu thế mở rộng sản xuất của các nhà đầu tư trong KCN đang gia tăng, nhưng theo ông Troy Griffiths, quản lý cấp cao của Savills Việt Nam, các KCN chịu rất nhiều tác động của hạ tầng. Tại các quốc gia công nghiệp hóa cao, việc phát triển KCN tập trung theo ngành nghề, lĩnh vực riêng biệt bởi hoạt động này giúp đem đến hiệu quả vận hành.

Chẳng hạn, việc tập trung cụm công nghiệp tự động ở một khu vực sẽ hiệu quả hơn nhiều bởi các bước trong quy trình sản xuất sẽ nằm gần nhau và được đồng bộ hóa.Việc tập trung các khu vực lại theo ngành công nghiệp cũng có lợi cho khách thuê, thay cho tình trạng các ngành công nghiệp tách biệt và rải rác trên khắp cả nước như hiện nay.

Kết quả khảo sát với 190 khách thuê nhà xưởng trong các KCN với ngành bán buôn và bán lẻ; sửa chữa ôtô, môtô, xe máy… của Savills Việt Nam cho thấy, gần như không có sự kết nối theo cụm đối với những ngành nghề này. Khách thuê nằm rải rác trên khắp cả nước, trừ một số trường hợp ngoại lệ tại Hải Phòng.

Khảo sát của Savills Việt Nam còn chỉ rõ, Hải Phòng là địa phương đã phát triển mạnh về ngành thiết bị điện tử trong các KCN, nhưng hiện đã phát triển sang mảng công nghiệp tự động. Với cơ sở hạ tầng thuận lợi đang dần được hoàn thiện và khoảng cách gần với các thị trường lớn, đây sẽ là một địa phương công nghiệp nổi bật.

Sàn KCN tại Long An hiện đang có giá thuê thấp và sẽ được hưởng lợi từ việc kết nối vành đai 3, cao tốc Bến Lức - Long Thành. Riêng tỉnh Bình Dương do được hưởng lợi từ khoảng cách gần với TP Hồ Chí Minh và đã ghi nhận mức tăng giá đất rất nhanh, từ đó cũng làm giá trị đất ở những khu vực lân cận tăng.

Cùng lúc, Hiệp định EVFTA - một Hiệp định có tính cột mốc, thúc đẩy mạnh mẽ các lĩnh vực công nghiệp và xuất khẩu tại Việt Nam thông qua việc gỡ bỏ 99% thuế quan với hàng hóa. Các cụm và KCN của Việt Nam từ đó đang ngày càng thu hút sự quan tâm của giới đầu tư. Đặc biệt là khi các nhà đầu tư EU đang quan tâm sâu rộng đến việc đầu tư vào Việt Nam, điều này sẽ tiếp tục nâng cao uy tín Việt Nam trong hoạt động thu hút đầu tư nước ngoài.

Ông John Campbell, Trưởng bộ phận BĐS Công nghiệp của Savills Việt Nam xác nhận, số lượng yêu cầu thuê sàn KCN từ khách hàng khu vực EU đã tăng lên trong quá trình chờ Hiệp định được ký kết. Hiệp định thương mại tự do này sẽ ngày càng thu hút sự quan tâm của DN, tập đoàn quốc tế đến BĐS công nghiệp Việt Nam. Qua thời gian tạo điều kiện cho việc ứng dụng những công nghệ sản xuất mới nhất và tăng cường đào tạo nhân lực, Chính phủ Việt Nam đang dần xóa bỏ mối e ngại của các doanh nghiệp về tính khả thi trong đầu tư và tình trạng thiếu nguồn nhân lực, gia tăng chi phí của DN; nâng tiêu chuẩn chất lượng sản xuất tại của DN nước ngoài tại Việt Nam.

Phát triển nhanh các KCN, nhưng việc kiểm soát hoạt động của các KCN ở Đồng Nai thời gian qua cũng có phần lơi lỏng. Theo thông báo Kết luận thanh tra của Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ TN&MT), KCN Bàu Xéo (huyện Trảng Bom) do Công ty CP Thống Nhất làm chủ đầu tư, trong 2 năm liền chủ đầu tư này không báo cáo với UND tỉnh Đồng Nai và Tổng cục Quản lý đất đai về diện tích cho thuê, cho thuê lại trong KCN.

Đến cuối năm 2019, chủ đầu tư KCN này cũng chưa chuyển số tiền bồi thường, tái định cư lên đến hơn 7,9 tỷ đồng để địa phương chi trả cho người dân. Chủ đầu tư này cũng chưa thực hiện đầu tư khu cây xanh cách ly quanh KCN với diện tích 7,4 ha. Các cơ quan chuyên môn của tỉnh Đồng Nai cũng chưa kịp thời tham mưu, xử lý đối với phần đất có diện tích gần 55 nghìn m2 trong KCN được chủ đầu tư cho thuê lại nhưng 2 DN được thuê đất không đưa đất vào sử dụng trong thời gian dài...

Để xử lý những tồn tại ở KCN này, Tổng cục Quản lý đất đai cũng kiến nghị UBND tỉnh Đồng Nai, các sở ngành và chủ đầu tư KCN Bàu Xéo xử lý một loạt vấn đề như nhanh chóng lập thủ tục thuê đất và cấp giấy chứng nhận đối với 19,13ha đất đã giải phóng mặt bằng; lập thủ tục cấp giấy chứng nhận đối với 21.173m2 đất dã được cho thuê lại; thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng dứt điểm đối với phần diện tích còn lại lên đến gần 19ha của KCN Bàu Xéo khi việc này đã kéo dài từ cách đây 15 năm.

Do đó, cùng với việc giám sát chặt chẽ quá trình thành lập mới hoặc mở rộng các KCN, tỉnh Đồng Nai cần tính toán đến vấn đề cung ứng nguồn nhân lực, vấn đề bảo vệ môi trường, an sinh xã hội. Nhất là hướng tới sự chuyên biệt hóa theo ngành nghề với từng KCN để tạo lợi thế trong thu hút đầu tư từ các tập đoàn lớn.